Estimation La Fédé · Prix de l'immobilier
Le marché immobilier de Bordeaux est un secteur en constante évolution. Comprendre ses dynamiques est fondamental pour tout projet d'achat ou de vente. Cette page fournit une analyse factuelle des données clés du marché bordelais, en expliquant la signification concrète des indicateurs. Les informations présentées sont basées sur des chiffres précis et visent à éclairer votre compréhension du marché sans offrir de conseils personnalisés, chaque bien immobilier étant unique.
Médiane des ventes réellement enregistrées chez les notaires entre 2023 et 2025, sur 13 325 ventes (base DVF, publiée par l'État).
Le prix médian à Bordeaux s'établit à 5026,5 €/m² pour les maisons et 4 244 €/m² pour les appartements. Le prix médian est un indicateur central : la moitié des transactions se sont réalisées à un prix supérieur, l'autre moitié à un prix inférieur. Il offre une vision représentative du coût typique, plus fiable qu'une moyenne qui peut être faussée par des valeurs extrêmes. Pour un acheteur ou un vendeur, ces chiffres constituent une première référence. Il est crucial de considérer que le prix final d'un bien dépend de son emplacement précis, de son état, de sa superficie et de ses caractéristiques spécifiques.
Ces données sont fondées sur 13325 ventes enregistrées entre 2023 et 2025, un volume qui atteste de l'activité du marché et assure la robustesse des statistiques. Sur cette période, le marché immobilier bordelais a connu une évolution de −9,6 %, marquant une baisse générale des prix. Cette tendance indique un ajustement du marché. Pour les acheteurs, cela peut suggérer des opportunités d'acquisition, tandis que pour les vendeurs, cela souligne l'importance d'une estimation juste et adaptée au contexte actuel. Il est essentiel de rappeler que cette évolution est une moyenne et que les prix de biens individuels peuvent varier.
Pour les investisseurs, le loyer médian à Bordeaux est de 16 €/m²/mois pour les appartements et 15,5 €/m²/mois pour les maisons. Le rendement locatif brut est de 4,52 % pour les appartements et 3,7 % pour les maisons. Ce rendement brut est le rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien, avant déduction de toute charge. Il est impératif de comprendre que ce chiffre est 'brut' : il n'inclut pas les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais d'entretien, les assurances ou les périodes de vacance locative. Le rendement net, qui intègre toutes ces dépenses, sera toujours inférieur et offre une image plus fidèle de la rentabilité.
Les prix immobiliers varient significativement dans les communes voisines de Bordeaux, même à quelques kilomètres. Ces différences s'expliquent par des facteurs locaux comme l'attractivité, les infrastructures, les services et la typologie des biens. À Eysines (5 km), le prix médian pour une maison est de 3648,5 €/m². À Cenon (5 km), il est de 3378,5 €/m². Lormont (5 km) affiche 3 102 €/m². Talence (6 km) est à 4 468 €/m². Bègles (7 km) à 4105,5 €/m². Mérignac (8 km) à 4083,5 €/m². Carbon-Blanc (8 km) à 2 921 €/m². Bouliac (8 km) à 3 019 €/m². Parempuyre (10 km) à 3 235 €/m². Pessac (11 km) à 3849,5 €/m². Ces variations illustrent l'importance d'une connaissance précise du marché local pour toute démarche d'achat ou de vente.
Carte des loyers du ministère du Logement (DHUP), loyer mensuel médian au m², charges comprises. Elle couvre toute la France, y compris les secteurs sans DVF.
Rendement brut : loyer annuel rapporté au prix d'achat, hors charges, taxe foncière et vacance locative. Il majore donc le rendement réel.
Les prix varient d'une commune à l'autre, parfois fortement sur quelques kilomètres. Ces communes sont les plus proches pour lesquelles nous disposons des mêmes données.
Une fourchette de prix immédiate, fondée sur les ventes réellement signées autour de chez vous. Gratuit et sans engagement.
Le prix médian indique que la moitié des biens similaires se sont vendus à un prix supérieur à cette valeur, et l'autre moitié à un prix inférieur. C'est un point de référence central qui aide à comprendre le positionnement général du marché. Il doit être utilisé comme un guide, car le prix final d'un bien dépend de ses caractéristiques uniques, de son état et de son emplacement précis.
Non, le rendement locatif brut est un indicateur initial. Il ne prend pas en compte les charges inhérentes à la propriété telles que les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais d'entretien, les assurances ou les périodes de vacance locative. Pour une évaluation précise de la rentabilité, il est indispensable de calculer le rendement net, qui intègre toutes ces dépenses et sera toujours inférieur au rendement brut.
Une estimation en ligne est un outil utile pour obtenir une première idée de la valeur d'un bien. Elle se base sur des algorithmes et des données de transactions similaires. Cependant, elle ne peut remplacer l'expertise d'un professionnel de l'immobilier. Un expert se déplace sur place pour évaluer précisément l'état du bien, ses caractéristiques uniques, son environnement immédiat et les spécificités du marché local. Une visite physique permet une évaluation plus fine et personnalisée, essentielle pour fixer un prix juste.
Les chiffres présentés sont des médianes de marché : ils décrivent un secteur, pas un bien précis. L'état, l'exposition, l'étage, les travaux et le terrain font varier une valeur de plusieurs dizaines de pourcents autour de ces repères. Une estimation en ligne ne remplace pas la visite d'un professionnel.
Nous ne publions une page que lorsque les ventes enregistrées sont assez nombreuses pour que les chiffres veuillent dire quelque chose.